Todo lo que Debes Conocer Sobre Fianzas y Garantías Para Alquilar una Vivienda
Alquilar una vivienda puede ser una tarea complicada tanto para arrendadores como para arrendatarios.
Uno de los aspectos que genera más dudas es el de las garantías de alquiler, ya que existen diferentes tipos y formas de abonarlas. Además, la regulación de las garantías adicionales en la Ley de Arrendamientos Urbanos ha sufrido cambios en los últimos años, lo que ha aumentado la confusión entre los propietarios e inquilinos.
En este artículo, vamos a responder a las preguntas más habituales sobre los distintos tipos de garantías de alquiler, para que puedas estar informado y elegir la opción que más te convenga.
FIANZA
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino debe entregar al arrendador como garantía para cumplir con las obligaciones del contrato de alquiler. En el caso de los alquileres de vivienda habitual, la fianza es de una mensualidad, mientras que para los alquileres de uso distinto a vivienda habitual (locales, oficinas, alquileres temporales de vivienda), la fianza es de dos mensualidades para contratos de un año o más de duración, o la parte proporcional de una anualidad para contratos de duración inferior.
Es importante destacar que la fianza es obligatoria por ley y que su finalidad es garantizar el cumplimiento de las obligaciones de las partes del contrato. La fianza debe ser entregada al arrendador en el momento de la firma del contrato y debe ser devuelta al finalizar el contrato, siempre y cuando se haya cumplido con las obligaciones acordadas.
Una duda frecuente en el ámbito del alquiler de viviendas es si es posible utilizar la fianza para pagar la última mensualidad de renta. La respuesta corta es que no, no es posible utilizar la fianza para pagar la última mensualidad de renta. Utilizar la fianza para pagar la última mensualidad de renta implica incumplir con una obligación del contrato de alquiler, y puede dar lugar a consecuencias legales. Si el inquilino no paga la última mensualidad de renta, el propietario puede iniciar un proceso de reclamación de cantidad para reclamar el importe pendiente. Además, el impago de rentas puede dar lugar a la resolución del contrato de alquiler y al desahucio del inquilino.
Depósito de la fianza del alquiler
La obligación de depositar la fianza del alquiler en Madrid por parte del arrendador nace en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicha disposición adicional establece que las comunidades autónomas (CCAA) podrán regular lo que consideren oportuno en esta materia, es decir, que podrá regular cada CCAA la obligación de depositar en el organismo correspondiente que se establezca, la fianza que proviene del alquiler de inmuebles.
En la comunidad de Madrid esta obligación de ingresar la fianza del alquiler ha sido regulada por el Decreto 181/1996 de 5 de Diciembre, y la faceta sancionadora en caso de incumplimientos ha sido regulada por la Ley 12/1997, de 4 de Junio.
GARANTÍA ADICIONAL
La garantía adicional de alquiler es una ampliación de la fianza permitida por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el último cambio de la LAU en 2019, se establece un máximo de dos mensualidades para esta garantía adicional. De manera que, como máximo, se podrá pedir al inquilino un máximo de tres mensualidades: la fianza más dos de garantía adicional.
La forma de abonar esta garantía adicional puede ser en metálico o mediante un aval bancario.
En ocasiones, a esta garantía adicional se le denomina depósito, aunque es una denominación que no aparece en la LAU. Además, esta denominación puede crear confusión con el trámite del "depósito de la fianza" en el organismo competente, que no tiene nada que ver con la garantía adicional. El importe de la garantía adicional no es necesario depositarlo en el organismo público.
Plazo para devolver la fianza y la garantía adicional
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un plazo máximo concreto para devolver la fianza. Lo que dice textualmente es: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»
Es decir, el artículo no dice que haya un plazo máximo de un mes, sino que pasado ese plazo devengará intereses legales. Esto se entiende que se produce si el arrendador está obligado a devolver la fianza o parte de ella. Si el arrendador
Otros tipos de garantías adicionales en el alquiler
- Avalista: En ocasiones, cuando los posibles inquilinos no cumplen con los requisitos de solvencia exigidos por las aseguradoras de alquiler, se recurre a una fórmula conocida como "avalista". Un avalista es una persona que se compromete a cumplir con las obligaciones que corresponden a la parte arrendataria en caso de que ésta no las cumpla, por ejemplo, pagar la renta en caso de impago por parte de los inquilinos. En el caso de que se produzca una demanda judicial por impago, tanto los inquilinos como el avalista serán responsables de la deuda.
- Seguro de arrendamientos: Se refiere a una protección de seguro que cubre los riesgos asociados con el alquiler de una propiedad, como el impago de rentas, los daños a la propiedad y la asistencia legal en caso de necesidad, incluyendo los gastos de un desahucio. Hay una variedad de seguros de alquiler disponibles, cada uno con diferentes condiciones, coberturas y costos.
En el ámbito de los contratos de arrendamiento, la cuestión de quién debe asumir el costo del seguro de alquiler puede ser objeto de discusión entre las partes involucradas. Se trata de una cuestión que debe ser acordada y pactada entre el arrendador y el arrendatario antes de la firma del contrato de arrendamiento.
La contratación de un seguro de alquiler puede ser la mejor garantía adicional para asegurar el cobro de rentas. De hecho, el seguro puede reemplazar la necesidad de exigir una garantía adicional, lo que puede facilitar la búsqueda de inquilinos. Además, mientras que la garantía adicional suele cubrir dos meses de alquiler en caso de impago, el seguro puede cubrir hasta doce meses de alquiler, así como daños por vandalismo, impago de servicios públicos, asistencia jurídica y los costos de una posible demanda de desahucio.
- Aval bancario: Un aval bancario es una garantía que otorga una entidad financiera en la que se compromete a pagar una cantidad de dinero determinada en caso de que el cliente o beneficiario del aval no cumpla con sus obligaciones.
Como mencionamos anteriormente, en el caso de alquiler de vivienda habitual, la garantía adicional se encuentra limitada a un máximo de dos mensualidades de importe. Por lo tanto, un aval bancario no puede superar este límite y, en consecuencia, aporta poco como garantía de pago o contra desperfectos.
Aunque el aval bancario tiene la ventaja de que el inquilino no tiene que desembolsar esos dos meses de garantía adicional al inicio del contrato, el banco cobrará una tarifa mensual o trimestral por mantener ese aval.
Desde el punto de vista del arrendador, el aval bancario no es una opción preferible a la garantía adicional.
- Adelantar el pago de varias mensualidades de la renta: con cierta frecuencia, los inquilinos que tienen ahorros pero no tienen ingresos proponen adelantar el pago de un año de renta como garantía adicional. Sin embargo, desde la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que limita la fianza y garantía adicional a un máximo de tres mensualidades, no es posible aceptar este tipo de propuesta, ya sea en efectivo o como aval bancario.
A nuestro parecer, esta práctica es arriesgada ya que constituir un aval bancario por 12 mensualidades es una cláusula nula y no se puede exigir su cumplimiento al arrendatario en caso de incumplimiento. Además, en algunos casos, se nos ha planteado este adelanto de un año de rentas como un simple adelanto, sin constituir una garantía. Esto significa que una vez pasado el primer año, la parte arrendadora ya no cuenta con esa garantía. Por lo tanto, esta práctica ofrece más riesgos que garantías para ambas partes.
